Verslag Algemene ledenvergadering 2010
 

    Home

    ALV 2009
 
 
Datum:          1 februari 2010
 
Aanwezige bestuursleden Huurdersvereninging Papendrecht,
                        dhr. J. van Hees (voorzitter), dhr. R. den Ouden (secretaris), dhr. A. westerbeke en dhr. H. Scheermeijer (algemeen bestuursleden).
 
Gasten:          dhr. J. de Gruijter (directeur Westwaard Wonen), dhr. B. Meijering (directeur Forta), dhr. H. Weevers (adviseur WKA/Nederlandse Woonbond), Alblasserdam en van de Combikoepel (Forta) uit Zwijndrecht
 
Opening
De voorzitter opent de vergadering en heet de aanwezigen welkom. Deze extra ledenvergadering betreft de fusie tussen WWW en Forta. De voorzitter stelt voor de e.v. reguliere vergadering van maart a.s. door te schuiven tot na de vakantie. De aanwezigen gaan hiermee akkoord.
De voorzitter heet in het bijzonder welkom Jaap de Gruijter (directeur-bestuurder WWW), Ben Meijering (directeur-bestuurder Forta), Hans Weevers (adviseur WKA/Nederlandse Woonbond) en de bestuursleden van HV Alblasserdam en Combikoepel (Forta).
Aan de leden wordt vanavond mandaat gevraagd voor verdere onderhandelingen m.b.t. de fusie. Daarnaast wordt door het ministerie van VROM om advies van de HV’en gevraagd. Dit is geen bindend advies maar er wordt in de besluitvorming wel rekening mee gehouden. Ook de gemeente krijgt gelegenheid advies uit te brengen.
Verder wordt vanavond de rol van de HV’en toegelicht en wordt besproken hoe er  samengewerkt kan worden.
De voorzitter geeft in het kort weer wat hieraan voorafging: dhr. de Gruijter stelde voor te fuseren met Forta. De 3 voorzitters van de HV’en, Jan van Hees, Leo Hartkoren en Dick Uhlen hebben een platform gevormd met de directeuren-bestuurders om dit te bespreken. Vervolgens is er een proces-plan op tafel gekomen en een document waarin staat hoe de fusie bekeken wordt. Hiervoor is een adviseur in de arm genomen. De voorzitter geeft het woord aan Jaap de Gruijter.
 
Fusie onderzoek WWW/Forta
Fuseren heeft vaak een negatieve bijklank. Dhr. de Gruijter legt uit waarom WWW het nodig vindt deze stap voor te stellen, in de eerste plaats in het belang van de huurders.
 
De positie van WWW anno 2009
- Degelijke kleine/middelgrote woningcorporatie
- Betrokken medewerkers
- Veel tevreden klanten en stakeholders (het kan altijd beter…)
- Veel nieuwbouw en onderhoud in afgelopen jaren, goede lokale marktpositie
- Herstructurering (sloopnieuwbouw, groot onderhoud, energiebesparing) van de
  woningvoorraad in Papendrecht komt eraan in de komende 10 tot 20 jaar (dit is in Alblasserdam al
  gerealiseerd)
- Redelijke financiële positie, matige financiële resultaten 2008-2014 (tekorten)
- Grotere opgave (wat we moeten doen) dan grootte van de portemonnee
- Organisatie is in ontwikkeling
- Warm pleitbezorger regionale samenwerking tussen corporaties.
 
 
Doel fusie voor WWW
In de eerste plaats:
- Voordelen voor de klant                                                                    Perspectief:
- Geld voor uitvoering van onze opgave           
- Verbetering samenwerking Drechtsteden                                             Dit komt de klanten en de
- Impuls verdere organisatieontwikkeling                                               volkshuisvesting ten
Ook belangrijk:                                                                                    goede
- Marktpositie (nu nog enige in de eigen regio, straks?)
 
Voorwaarden:
- Missie en kwaliteiten van WWW moeten geborgd
- Lokale worteling (“kennen en gekend worden”), kwaliteit soliditeit
Dhr. de Gruijter geeft het woord aan Ben Meijering. Dhr. Meijering stelt zich voor.
 
Conclusies profiel Forta anno 2009
- Ondernemende kleine(re) woningcorporatie, uitgesproken imago (4700 woningen, veel
  nieuwbouw (Volgerlanden) en redelijk veel herstructurering)
- Betrokken medewerkers
- Veel tevreden klanten en stakeholders (het kan altijd beter…)
- Goede portefeuille (Zwijndrecht/H.I. Ambacht: ca. 500 woningen), goede financiële positie,
  overschotten op begroting, ruimte voor investeringen en goede lokale marktpositie
- C-status CFV (“meer vermogen dan opgaven”)
- Professionele organisatie maar aan grens van schaal (veel geďnvesteerd in bepaalde functies en in
  de 3 K’s: kwaliteit, kansen en keuzevrijheid; veel huismeesters, leefbaarheidsmedewerkers etc.)
            - kwetsbaarheid
            - professionaliteit
            - omvang projecten
- Krimp portefeuille; eigen huurwoningvoorraad wordt kleiner (er worden veel woningen
  verkocht).
 
Conclusie in 2007: schaalvergroting nodig om hoge kwaliteit ook in de toekomst te borgen en nodig voor investeringskansen.
Forta zoekt schaal, WWW zoekt vermogen; daarin hebben beiden elkaar gevonden.
 
Dhr. de Gruijter bedankt dhr. Meijering voor zijn toelichting.
 
Conclusies notities fusieonderzoek
- Notitie Portefeuilles: zeer aanvullend op elkaar, hoge onderhoudsuitgaven,
  nieuwbouwprogramma WWW meer dan Forta (gem. 17 om 5 mln), geen bijzondere risico’s.
- Notitie Personeel: WWW laag in formatie, Forta hoog, samen ruim onder gemiddelde, Forta hoog-
  waardige staf/communicatie, HR-beleid en arbeidsvoorwaarden
- Notitie Financiën: Forta heeft overschotten, WWW tekorten op korte termijn, WWW kan zonder
  verkoop haar investeringsprogramma niet aan, allebei omvangrijke stille reserves, fusiecorporatie
  financieel gezond langere termijn maar keuzes en actiever verkoopbeleid (woningvoorraad WWW)
  noodzakelijk.
- Notitie Klantbeleid: klanten Forta krijgen meer dan klanten WWW (huismeesters, onderhouds-
  abonnementen), maar klanten Forta betalen ook meer dan klanten WWW, criteria voor beleids-
  harmonisatie opgesteld, na fusie in samenspraak met HV’en invoeren
 
Halen en Brengen zijn in evenwicht
 
 
WWW
Forta
Halen
Impuls organisatieontwikkeling
Vermogen/Geld
Kwaliteit
Regionale positie
Opschaling, omvang
Brede basis voor ontwikkeling
Regionale positie
Investeringskansen
Brengen
Opschaling, omvang
Brede basis voor ontwikkeling
Regionale positie
Investeringskansen
Sterk ontwikkelde organisatie
Vermogen/Geld
Kwaliteit
Regionale positie
 
 
Beloofde meerwaarde
- Voordelen voor klant; kanten van WWW hebben zeker op termijn veel te winnen bij deze fusie- Behoud van voldoende, goed onderhouden woningen in de regio
- Een fusie biedt de beide corporaties meer beďnvloedingsmogelijkheden op de schaal van de
  Drechtsteden
- De nieuwe corporatie is financieel gezond. Voor de korte termijn zijn er concrete mogelijkheden om
  geld en opgaven beter bij elkaar te brengen binnen de regio
- De fusie leidt ertoe dat er meer organisatorisch draagvlak is voor een sterke, zich ontwikkelende
  organisatie
- De vastgoedportefeuilles zijn opvallend aanvullend. Gezamenlijk ontstaat er een beter gespreid
  woningbezit
- De beide corporaties vinden lokale worteling cruciaal (“dichtbij de klant blijven”). Dit laat zich vertalen
  in een model van sterke lokale vestigingen. Alle dienstverlening voor klanten blijft in Papendrecht!
 
In Alblasserdam is bepaalde dienstverlening weggehaald. Dat beviel de klanten niet. De consequentie van dit fusiemodel is dat Alblasserdam weer een eigen vestiging krijgt.
 
Hoe verder
- Afronding juridische fusie voor zomervakantie 2010
- Daarna wijziging in organisatie
- Voor de klanten verandert er voorlopig niets
- Als er wijzigingen zijn (naam, huurdervoordelen) dan hoort u dat van ons.
 
Vervolgens worden de aanwezigen in de gelegenheid gesteld tot het stellen van vragen.
 
Vraag/ opmerking,
Is er een organogram of moet de fusie eerst plaatsgevonden hebben?
 
Antwoord/reactie,
Het organogram is simpel. De basis wordt gevormd door de vestigingen in Zwijndrecht, Papendrecht en Alblasserdam. Die worden geleid door een vestigingsdirecteur, die verantwoordelijk is voor alles wat er in die gemeente plaatsvindt. Daarnaast zijn er aparte poten Projectontwikkeling, Financiën en P&O. Deze organisatie wordt geleid door 2 directeuren-bestuurders
 
Vraag/ opmerking
Als 2 bedrijven gaan fuseren is er meestal een overschot aan personeel.
 
Antwoord/reactie
Aan de medewerkers is duidelijk gemaakt dat de lokale worteling belangrijk blijft. Medewerkers voelen zich verbonden met de gemeente waar ze werken. Medewerkers hebben een baangarantie gekregen. Dat betekent niet altijd dat men dezelfde functie houdt maar evt. herplaatst wordt. Van de OR is o.b.v. deze uitgangspunten een positief advies ontvangen voor de fusie.
 
 Vraag/opmerking
WWW heeft ervaring door de fusie met Alblasserdam. Wat zijn de voordelen geweest voor beide woningcorporaties en de klanten?
 
Antwoord/reactie
Een nadeel is dat er dienstverlening uit Alblasserdam is weggehaald uit efficiency oogpunt. Dat wordt teruggebracht. Voordeel is dat een aantal goede mensen binnen de organisatie is gehouden, waardoor die veel ervaring hebben met het zo sociaal mogelijk uitvoeren en begeleiden van klanten bij sloopnieuwbouw.
 
Vraag/opmerking
n de brief wordt gesteld dat er veel afhangt van het belang van de huurders. Wat is dat belang? In Papendrecht is men tevreden over de huisbaas en het onderhoud; dat mag niet achteruit gaan. De samenwerking binnen de Drechtsteden wordt intensiever. Er is een teruggang van 325 woningen. Als die lijn zich de komende tijd zou doorzetten zouden die mensen de komende 10 jaar niet meer gehuisvest kunnen worden. Waar komt dat door? Hoe heeft de medezeggenschapsraad van het personeel erop gereageerd? In Zwijndrecht heeft men veel leefbaarheidmedewerkers. Komen die ook in Papendrecht werken? hebben ze daar tijd voor of worden er extra aangenomen?
 
Antwoord/reactie
V.w.b. de klanten van de toekomst: 10 jaar geleden had WWW 325 woningen meer. Die afname heeft m.n. in Alblasserdam plaats gevonden door sloopnieuwbouw. De ervaring is dat 1 op 1 terugbouwen op dezelfde plek niet goed is. In Papendrecht is de vraag naar sociale huurwoningen stabiel gebleven. De woningvoorraad hier moet dus in stand gehouden worden. De huidige klanten van Forta hebben een aantal voordelen zoals het huurderabonnement voor bepaalde vormen van onderhoud, dat zit in de huur. Dat wordt niet in één keer gelijk getrokken maar wel op termijn. Dat hoeft niet in de vorm van een abonnement maar kan opgenomen worden in de huur. De huren mogen niet verder verhoogd worden dan het inflatiepercentage. De huurders in Papendrecht blijven terecht kunnen bij de medewerkers in Papendrecht. Een ander voordeel is dat in de huur van Forta b.v. huismeesters zitten. Dat wordt ook in Papendrecht ingevoerd, daar waar nodig.
 
Vraag/ opmerking
Er wordt gesproken over sloopnieuwbouw. Is dat in afwachting van de opbouw van kapitaalvorming? Mag dat ook renovatie of bebouwing zijn?
 
Antwoord/reactie
Er zijn meer maatregelen mogelijk dan alleen sloopnieuwbouw, b.v. groot onderhoud, maar dat kost vaak meer geld dan er aan huurverhoging gevraagd kan worden. Bij de vraag hoe daarmee doorgegaan wordt, wordt niet gewacht op de fusie. De bestaande plannen worden doorgezet maar met de huidige portemonnee kunnen niet alle plannen doorgezet worden. Wat  al beloofd is aan bewonerscommissies wordt wel doorgezet
 
Vraag/opmerking
In Zwijndrecht zijn enkele medewerkers die zich op het sociale vlak voor bewoners bewegen. Zo iemand heeft per woning een bepaalde tijd nodig. Als Papendrecht erbij komt is daar meer tijd voor nodig. Moet daar meer personeel voor aangenomen worden? Dat kost toch geld?
 
Antwoord/reactie
Er zijn wijken in Zwijndrecht waar het belangrijk is om tot achter de voordeur problemen aan te pakken. Die leefbaarheidmedewerkers blijven voornamelijk daar hun werk doen. Dat is dus geen efficiency voordeel. Als WWW dat hier ook wil gaan doen komt er personeel bij. Dat is niet efficiënter maar het hoeft niet in alle wijken in gevoerd te worden.
 
Vraag/opmerking
Daarvoor hoef je toch niet te fuseren?
 
Antwoord/reactie
Nee, maar Zwijndrecht heeft de kennis en ervaring daarmee dus dan hoeft WWW niet alles zelf uit te vinden.
 
Vraag/opmerking
Bij een fusie heb je in het begin altijd te maken met miscommunicatie.
 
Antwoord/reactie
Dat wordt vanaf dag 1 onderkend en vanaf dag 2 wordt daar hard aan gewerkt Het personeel heeft ook aangegeven dat  daar nu beter op ingezet moet worden, mede o.b.v. de ervaring met de fusie met Alblasserdam.
 
Vraag/opmerking
Als een fusie een paar jaar loopt blijken er altijd dingen te zijn die toch niet waar gemaakt kunnen worden.
 
Antwoord/reactie
Het personeel en de directie zijn erg gemotiveerd een succes te maken van deze fusie.
  
Vraag/ opmerking
Schaalvergroting leidt vaak tot een fiasco. daar moet dus voorzichtig mee omgegaan worden. Worden de huurders tijdig geďnformeerd worden over beleidswijzigingen?
 
Antwoord/reactie
De Raad van Commissarissen gelooft in de fusie maar heeft afgesproken dat de huurders de directeur persoonlijk kunnen aanspreken op de gedane toezeggingen.
 
Vraag/ opmerking
Waarom wordt er samengegaan met een corporatie uit Zwijndrecht/ H.I. Ambacht en niet uit b.v. Sliedrecht?
 
Antwoord/reactie
Het hangt niet alleen van WWW af maar ook van de andere partij. De woningcorporatie in Sliedrecht heeft dezelfde vraag als WWW en heeft ook geen goede financiële positie dus vult zij WWW niet aan.
 
Vraag/ opmerking
Het vertrouwen dat de fusie de komende jaren goed/zorgvuldig uitgevoerd wordt is er wel maar kunnen de beloftes de komende jaren waargemaakt worden?
 
Antwoord/reactie
Dat moet de toekomst uitwijzen. Daar zal hard aan gewerkt worden. Aan de HV’en wordt gevraagd hoe dat vorm gegeven zou moeten worden. Daar denken de HV’en over na. Zij komen op voor de belangen van de huurders en geven daar advies over maar het blijft het besluit van de directies en niet dat van de HV’en.
  
Vraag/ opmerking
Door krachten te bundelen wil WWW sterker worden maar dicht bij de bestaande klanten blijven.
 
Antwoord/reactie
Dat is precies wat WWW wil bereiken.
 
 Vraag/ opmerking
Zonder de noodzakelijke verkoop van sociale woningen kan WWW haar financiële beleid niet aan.
 
Antwoord/reactie
Aan huurders die dat willen zullen bestaande huurwoningen met korting te koop aangeboden worden met de garantie dat de woning terugverkocht kan worden aan de corporatie. Als WWW die weer terugkoopt kan bepaald worden of die opnieuw verhuurd of verkocht wordt. Op die manier blijft de woning in het bestand van sociale huurwoningen.
 
Vraag/ opmerking
Als de woning uit de sociale voorraad verkocht wordt en de eigenaar verbouwt die en WWW koopt die terug dan is die woning te duur om voor dezelfde huur te verhuren
 
Antwoord/reactie
Als een nieuwe woning in b.v. de Oostpolder gebouwd wordt ŕ
€ 200.000,= kan daar nu ook geen kostendekkende huur voor gevraagd worden (€ 600,= maakt niet eens de rentekosten goed). Dat kan in dat geval ook aan de orde zijn
 
Vraag/ opmerking
Het aantal sociale woningen gaat dan toch naar beneden?
 
Antwoord/reactie
In de West-Alblasserwaard wordt zo veel mogelijk geprobeerd dat te voorkomen maar voor een deel zal dat niet lukken.
 Vraag/ opmerking
Gaat de verkoop van sociale woningen sneller door de fusie?
 
Antwoord/reactie
Dat is niet het doel van de fusie. Het wordt wel als keuze aangeboden. Er wordt steeds meer samengewerkt met de regionale overheden. In Zwijndrecht zijn er te veel sociale huurwoningen. In Papendrecht is dat in evenwicht. Geprobeerd wordt dat zo te houden.
 
 
Vraag/ opmerking
Wat is de verwachting van de gefuseerde organisatie om sociale woningbouw te plegen? Er is toch geen grond meer
 
Antwoord/reactie
Daar is geld voor nodig en grond. Geld is relatief schaars; grond is bijna absoluut schaars. Maar de komende jaren wordt er geďnvesteerd in nieuwe scholen die evt. op een andere plek terugkomen dan waar ze nu staan. WWW kan gevraagd worden mede te investeren in brede scholen. Op de plekken waar oude schoolgebouwen verdwijnen zou WWW op termijn kunnen bouwen en heeft dat al aangegeven bij de gemeente.
 
Vraag/opmerking
Het gemeentebeleid is dat 20% van de nieuwbouw sociale woningen moeten zijn.
 
Antwoord/reactie
Daarover blijft WWW in overleg met de gemeente.
 
Vraag/ opmerking
Forta heeft 4800 verhuureenheden en WWW 6592. Forta heeft daarvoor 66 medewerkers en WWW 60. WWW doet het dus goed met 6 werknemers minder en meer woningen. Anderzijds heeft Forta een betere financiële positie, dus die doen het op een andere manier goed. Daar kunnen ze elkaar wellicht in versterken.
 
Antwoord/reactie
Dat is wat met de fusie beoogd wordt: haal het beste uit beide organisaties en combineer dat.
 
Vraag/ opmerking
Is het niet zinvol autonoom te blijven maar meer samen te werken?
 
Antwoord/ reactie
Ook een aantal medewerkers heeft deze vraag gesteld. Dan zou WWW van 2 walletjes eten: WWW wil wel graag het vermogen van Forta om in Papendrecht te investeren maar wil aan de andere kant niet samenwerken. Als WWW de portemonnee van Forta wil moet daar ook iets tegenover staan.
 
De voorzitter bedankt dhr. de Gruijter voor het beantwoorden van de vragen.
 
HvPapendrecht heeft dezelfde opdracht gekregen: met 3 HV’en tegenover 1 organisatie gaan staan. De 3 voorzitters hebben daar besprekingen over gevoerd en erkend dat de situatie zoals Papendrecht en Alblasserdam nu samenwerken enerzijds wel, anderzijds niet werkt. De combikoepel in Zwijndrecht is anders georganiseerd dan Papendrecht/Alblasserdam.
 
Tegenover de door de directeuren-bestuurders te nemen beleidsbeslissingen moeten de HV’en 1 orgaan zetten die dat kan beoordelen. Zowel Papendrecht als Zwijndrecht als Alblasserdam wil haar eigen HV behouden. De directeuren-bestuurders gaan boven de 3 vestigingen 1 organisatie neerzetten.
 
De vraag is hoe de HV’en daar mee omgaan en of zij daar op deze weg, in een andere vorm of helemaal niet mee doorgaan.
De geluiden daarover zijn over het algemeen positief/kritisch.
 
 
Ook  werden aan de voorzitter ook nog de volgende vragen gesteld,
 
  
Vraag/opmerking
Antwoord/reactie
De vestiging in Papendrecht blijft bestaan met een eigen directie. De HV Papendrecht kan dus ook blijven bestaan.
Er moet wel een overkoepelend orgaan boven komen, bestaande uit leden van de 3 HV’en. Daarbij moet rekening gehouden worden met zaken die op lokaal niveau bepaald kunnen worden en zaken die centraal geregeld moeten worden. HV Papendrecht streeft naar behoud van lokaal overleg met de vestigingsdirecteur van Papendrecht. Als die directeur beleid maakt wil de  HV daar dichtbij zitten.
Welk beleid wordt in Papendrecht bepaald en wat is overstijgend?
De vraag is of de HV’en een mandaat krijgen van de leden om deze weg in te gaan.
Met 3 HV’en heb je te maken met 3 voorzitters en leden. Die 3 voorzitters zouden overleg moeten voeren met de 3 directeuren.
Het voorstel is dat de 3 directeuren met de concernstaf overleg voeren met een afvaardiging van elke HV.
 
Hierover kan vanavond geen besluit genomen worden. Er zijn te weinig leden aanwezig.
Iedereen is uitgenodigd dus de aanwezigen vertegenwoordigen hierbij alle leden.
 
Vraag/opmerking
Antwoord/reactie
Er kan een besluit genomen worden deze weg op te gaan. Daar kan op teruggekomen worden als dat nodig mocht blijken te zijn.
 
Op de e.v. algemene ledenvergadering kan het besluit genomen worden.
De voorzitters gaan er van uit dat zij door kunnen gaan. Zij zullen met de 3 secretarissen een dag overleg voeren over de belangen die zij willen vertegenwoordigen van de huurders. De belangrijkste zaken die besproken zullen worden zijn: het huurprijsbeleid, het energiebeleid, het servicekostenbeleid, hoe de HV’en ondersteund worden en de dienstverlening. Van deze punten heeft dhr. de Gruijter ook al aangegeven die met de HV’en te willen bespreken.
De voorzitter stelt vast dat de aanwezigen hiermee akkoord gaan. Er zal dan ook een positief advies uitgebracht worden aan het ministerie van VROM t.a.v. de voorgenomen fusie.
De andere 9 punten die de voorzitters van de HV’en willen bespreken zijn niet in het belang van het advies maar zijn niet van tafel.
Wordt het verslag toegestuurd?
Ja, aan iedereen die de presentielijst getekend heeft.
Zijn de leden van de 3 HV’en allemaal nog actief?
Er zijn in alle 3 de gemeentes volledige besturen waarin geen wijzigingen verwacht worden.
De open brief aan de huurders in Papendrecht, ondertekend door dhr. de Gruijter is alleen gericht aan de leden van de huurders-vereniging. Waarom niet aan alle huurders?
Omdat deze avond alleen voor de leden is. De HV heeft de uitnodiging verstuurd en dhr. de Gruijter heeft gevraagd daar een brief bij te mogen voegen.
 
Alle huurders moeten hierover toch geďnformeerd worden?
Dat gebeurt ook maar via een ander kanaal. De brief heeft ook in het nieuwsmagazine van de AVA gestaan, die ook alleen onder de leden is verspreid. Het is een open brief. De leden van de HV’en hebben erom gevraagd maar ook andere bewoners die erom vragen krijgen hem. Als de fusie doorgaat worden ook alle andere huurders geďnformeerd.
Is er al een persbericht over de voorgenomen fusie geweest?
T.z.t. volgt een bredere communicatie aan alle huurders.
 
 
Niets meer aan de orde zijnde sluit de voorzitter de vergadering en nodigt de aanwezigen uit voor een hapje en een drankje.